手機：15024558088 15888903677
網址：www.lzidea.cn
郵箱：fx@chinafeixun.com
雨潤路，全長2300米，2002年由“油棉路”更名而來。這是南京首條以企業名稱命名的道路，冠名方是靠肉制品加工起家的雨潤集團，其總部就落址在雨潤路10號。
過去13年間，雨潤路是雨潤集團黃金時代的最好見證者。從這里出發，掌門人祝義財帶著雨潤集團一路壯大，他以強悍聞名，搭股改便車控股南京中商（已改名中央商場（600280,股吧），600280.SH），而后推動雨潤食品（1068.HK）登上港交所，建立了“雨潤系”龐大集團（601258,股吧），并走出國門。
雨潤集團南京總部門口時至今日仍舊掛著的意大利國旗等五面旗幟，就是它國際化的一大標志。伴隨產業的擴張，祝義財的個人財富也迅速暴增。2014年胡潤百富中國富豪排行榜上，祝義財夫婦財富已增長到315億元。
一向刻意低調的富豪祝義財，卻在今年再度成為輿論焦點，這次，他惹上了大麻煩。今年3月27日，兩家上市的公告陸續坐實了“祝義財被調查”的坊間傳聞―檢察機關于2015年3月23日起，對祝義財執行指定居所監視居住的強制措施。
雨潤集團曾經的驕傲和輝煌，正為此變得晦暗不明。與2012年辭去雨潤食品董事長之職一樣，今年6月10日，51歲的祝義財辭去中央商場董事長等職務，試圖從公眾視線中消失以回避負面輿論。
不過這次，麻煩并不容易擺脫。據時代周報記者調查了解，雨潤集團內部正經歷大幅度裁員危機，而祝義財近年高歌猛進迅速覆蓋的地產版圖，正陸續出售項目來擺脫困局。風雨飄搖中的雨潤集團，下一步該怎么走？
裁員危機
張凱（化名）的失業噩夢，從今年4月份開始。他原先供職的雨潤建設集團（亦稱雨潤建筑集團，以下簡稱“雨潤建設”），是雨潤集團食品、物流、商業、旅游、房地產、金融和建設七大產業中最年輕的成員，主營各類建筑項目的施工和管理，其前身是成立于1998年的南京雨潤建設工程有限公司。
“事實上，去年10月，雨潤建設就對旗下所有地產項目展開了一輪人員‘優化’，目的是縮減成本，”張凱告訴時代周報記者說，“當時就有消息說，總裁及年薪制員工未來將降薪30%，普通員工下月工資中降低績效得分。”
被降薪了嗎？這很快變成雨潤建設內部員工的見面問候語，后來大家慢慢都不問―因為降薪已毋庸置疑，裁員帶來的恐慌感正慢慢彌漫。他們無所適從，事實上，從2014年底起，雨潤建設除少量項目在運作外，其余大部分項目已經處于停建或者半停建狀態。
今年2月，雨潤建設發出通知，對單個核減率3%及以上的合同予以通報，單個核減率5%及以上的合同洽談人予以處罰。罰款金額雖然僅100-500元不等，但這些在案記錄卻是后面人員“優化”即被裁員的依據。
彼時的張凱，還很僥幸。作為雨潤建設下屬某工程公司的老總級別人物，張凱覺得裁員離自己還很遙遠，但事態發展很快超出他的預期。
今年3月，雨潤集團旗下建設和地產兩大集團合并的消息傳出。“雨潤建設內部變相裁員進入瘋狂狀態。”張凱如是說道，在當時，處罰通告滿天飛，不少人被強行要求寫辭職報告，甚至根本沒有賠償。
一個月后，兩大集團合并文件正式發出。時代周報記者看到的一份內部文件顯示，4月21日，雨潤地產集團和雨潤建設集團人事行政部共同印發了文件，要求建設集團各子公司、分公司分管負責人要在4月25日前完成與地產集團的對接簽字工作。
4月份的這場風波中，張凱被裁。“4月初，就知道自己要被干掉啦，”張凱調侃說，“我的情況要好一點，沒有要我立馬走人，把年假休完才正式離開。”
雨潤建設的裁員危情，只是雨潤集團龐大帝國危機的冰山一角。雨潤地產的危機，在更早的時候就已經發酵。
現金“奶牛”之殤
雨潤集團現擁有兩家上市公司，一家是在香港上市的雨潤食品，另一家是在A股上市的中央商場，后者為雨潤集團運作商業地產業務的平臺之一。目前，雨潤地產集團業務主要包含了住宅、旅游和商業、產業四大產品體系，它的前身為成立于2002年的雨潤地華實業，實際掌舵人為祝義財。
2012年，在辭去雨潤食品董事長一職后，祝義財將工作重心放在雨潤的地產業務上。“祝老板在總部的時候，經常晚上10點還召集高層開會，對旗下的項目進展情況一個一個過，每周開會開到凌晨兩三點的天數至少有三天。”雨潤集團內部高管李明（化名）對時代周報記者說道，推動雨潤地產集團上市是祝義財一直以來的夢想。
在外人看來，雨潤集團涉足地產業務有著先天優勢。從雨潤食品的財報中不難發現，在雨潤集團早期的發展歷程中，低價收購國企是其擴張的主要手段之一。
據時代周報記者了解，這些被收購的國企，不少是當地政府的業績“包袱”，故而雨潤集團的收購價往往不高，但卻借此舉獲得了大量的土地、廠房、設備和工人。伴隨著城市規劃的擴張，這些原先在郊區的工廠面臨搬遷，而搬遷后閑置下來的土地就成為雨潤集團發展房地產的最大資本。
隨后的漫長歲月里，雨潤地產慢慢走出一條獨特運營之路――農產品（000061,股吧）物流中心建設與房地產協同發展。雨潤地產集團運營管理部總經理卞克曾對外介紹，產業地產指的就是最具雨潤特色的物流地產。
2010年，雨潤集團曾在全國布局“三三三”發展戰略：在全國30個省會城市建設雨潤農副產品全球采購中心、在300個地級市建設雨潤農副產品物流配送中心、在3000個縣域建設雨潤農副產品種養生產基地。
甚為重要的是，這些采購中心的建設用地中，均包含著不少商住配套土地。有媒體曾曝出，雨潤西安農副產品全球采購中心3000畝土地中，就包括9萬平方米的星級酒店和28萬平方米的配套商業。沈陽雨潤農副產品全球采購中心亦然。
“這就是雨潤和當地政府談判的籌碼，”李明說道，“采購中心是可以幫助地方政府做業績的。按照雨潤集團官方的說法，2013年其完成了物流地產在全國的戰略布局。”
龐大雨潤地產系的形成，離不開祝義財創造的可復制的方案：通過雨潤食品強大的現金流，以往來款的形式將大量資金調配給關聯公司無償使用，以支持系內地產、商業業務的成長。
按照雨潤食品的年報，2005年雨潤食品上市至今的10份年報中，其累計獲得的政府補貼超過40億港元，占到10年總利潤的46.38%。在媒體統計中，雨潤的主要競爭者雙匯，其每年獲得的政府補助甚至不到雨潤食品的1/20。
依賴政府補貼的盈利模式是雨潤食品備受詬病的主要原因之一。“事實上，在2013年，如果沒有地方政府的補貼，雨潤食品會虧損超1億元，”李明稱，“集團內部中高層都清楚，雨潤食品貢獻的賬面紅利已經達到枯竭。它和物流一樣，更多是雨潤地產業務的造血機器而已”。
事實上，雨潤食品的運營危機從2012年就已有體現，其業績從該年起已開始萎靡不振。數據顯示，從2012年-2014年，雨潤食品營業額逐年下降，分別為267.82億港元、214.40億港元、191.58億港元；凈利潤分別為虧損6.05億港元、盈利4359萬港元、盈利5677萬港元。而在2012年之前的3年里，雨潤食品的凈利潤都在17億港元以上。
2014年，雨潤食品流動負債凈額為18.21億港元，總借款及融資租賃負債為82.57億港元，其中54.64億港元將于2015年年底到期，而同期其現金凈額為4.65億港元。
傷口撕開
“造血機器”雨潤食品面臨運營困境，這也讓雨潤地產的未來之路變得模糊。畢竟雨潤地產在住宅、旅游、文化等方面的多元化擴張，需要龐大的資金支撐。在外界看來，雨潤地產資金鏈的壓力一直是其最大隱憂，十個鍋九個蓋是其整體運營的常態，它期待以小博大，獲得更大收益。
“雨潤地產項目的資金一般都由集團總部統一調撥，但這往往受制于集團的整體資金情況。”張凱透露說，通常資金撥下來需要3個月左右的時間，要再拖得久一點的話，地產項目開發周期會拉長。
雨潤地產曾在2014年進行了一場“全面復制碧桂園”的改革，它希望可以像碧桂園一樣在三、四線城市風生水起，要學到碧桂園是如何通過低成本土地、規模化生產、快速銷售和業務鏈整合來把控各個環節的本事，并在保證規模擴張的同時有效控制成本。
據時代周報記者調查了解，祝義財曾在2014年年初從碧桂園挖了100多人進入雨潤集團，從管理方式、團隊建設、采購、設計、銷售等方面重塑雨潤地產。在祝義財的愿景里，雨潤地產未來將在一、二線城市占一席之地。
為了完成這場改革，雨潤地產當年成立了華東和華南區域兩級公司，并制定了三年規劃的目標： 2014年銷售收入實現200億元，未來三年銷售達到500億元，2015年開始謀劃上市。到2015年底，要在全國建成50個城市綜合體。
此外，雨潤地產立志在運營好商業地產的同時，提升改善型住宅的比例和品質。“星雨華府”是雨潤地產在全國推廣的地產拳頭產品，按卞克的話，“星雨華府”要致力于做當地數一數二的高質量樓盤。
事與愿違，2015年5月，雨潤集團以4.4億元價格賣掉了位于杭州城東新城的星雨華府項目。在這之前，雨潤集團在湖州、沈陽等地的項目也傳出消化難的消息。同月的12日，祝義財的全資控股地產公司―地華實業向中信證券（600030,股吧）等4方合計轉讓了5330萬股中央商場股份，占公司總股本的9.28%，收獲約8.17億元資金。
上述舉措成為了業內對雨潤地產資金周轉出現問題猜測的兩大佐證，外界認為，地華實業不排除在未來12個月內繼續減持。
禍不單行，祝義財曾放言要在全國所有的綜合體內做一個中央商場，不過中央商場日前也被安信證券給予了“地產確認不達標”的風險提示。6月10日晚間，中央商場發布公告，公司董事長祝義財因工作需要，辭去公司董事長、董事及董事會相關委員會職務；獨立董事徐康寧、董事張化橋、公司董事會秘書陳新生也同時辭職。
南京當地的某銀行內部人士對時代周報記者表示，該行依據雨潤集團剛性負債的大幅增加對現金流和資金鏈造成的壓力，將降低對其的綜合授信。
“祝老板被監視居住是一個導火索，”李明感嘆道，“南京官場的強震對雨潤集團的后花園來了個釜底抽薪，雨潤地產也像個斷了糧的孩子一樣，可能會摔得更重。”
